Aporte fracionado permite que a pessoa jurídica participe da margem do empreendimento sem imobilizar todo o recurso de uma vez
Empresas com caixa disponível têm uma alternativa ao binômio entre deixar o dinheiro aplicado e imobilizá-lo em imóveis prontos. No coinvestimento em incorporação, a pessoa jurídica entra como parceira de capital de um empreendimento e participa do resultado da obra, com aportes feitos conforme o andamento da construção. O modelo é um dos formatos estruturados pela Fortunne Capital, que atende empresas, pessoas físicas qualificadas e family offices.
O caixa continua trabalhando
Para o gestor financeiro de uma empresa, o ponto central é o desembolso fracionado. O valor é comprometido na assinatura, mas o aporte acontece em chamadas de capital que acompanham o cronograma físico-financeiro da obra. Até cada chamada, o recurso segue aplicado na carteira da própria empresa, rendendo em ativos de liquidez. Com a Selic em 13,75% ao ano, após o corte decidido pelo Copom (Comitê de Política Monetária) em 16 de setembro, e com o boletim Focus projetando a taxa nesse patamar até dezembro, essa diferença pesa na conta.
“O investidor compromete o valor, mas não precisa tirar tudo da carteira no dia da assinatura. Ele aporta conforme a obra anda, e o que ainda não foi chamado segue rendendo onde já estava. Com a Selic nesse nível, isso faz diferença no retorno total da operação”, afirma Petrônio Medeiros, CEO da Fortunne Capital.
Participação na margem, não só no imóvel
A entrada ocorre em geral por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou de uma SCP (Sociedade em Conta de Participação) criada para o empreendimento. Com isso, o retorno deixa de depender apenas da revenda de uma unidade e passa a somar três fontes: a margem da incorporação, a valorização do ativo durante o ciclo construtivo e o rendimento do capital ainda não chamado. A empresa participa da geração de valor sem assumir a operação direta da obra.
“O modelo posiciona o investidor qualificado em oportunidades que, historicamente, ficavam restritas ao balanço dos próprios incorporadores ou a fundos de desenvolvimento de acesso institucional”, diz Medeiros.
Mercado em expansão, valorização desigual
O setor oferece base para a tese. Os lançamentos imobiliários cresceram 19,3% em unidades nos 12 meses encerrados em janeiro, e o valor lançado no médio e alto padrão avançou 27% em termos reais, segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). A valorização, porém, varia entre as cidades. O Índice FipeZap subiu 3,44% de janeiro a agosto, contra 3,02% do IPCA, com Vitória chegando a 10,24% no ano e São Paulo abaixo da inflação em 12 meses.
A comparação com outras alternativas de exposição ao setor ajuda a dimensionar a escolha. O IFIX, índice da B3 que reúne os fundos imobiliários mais negociados, fechou o primeiro semestre com ganho de 1,46%, ante 11,12% no mesmo período de 2025. As LCIs, por sua vez, somaram R$ 515,8 bilhões nas carteiras de pessoas físicas ao fim do semestre, alta de 13,7% sobre dezembro, segundo a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). O interesse pelo imobiliário permanece, e o coinvestimento surge como outra porta de entrada, com exposição mais ativa ao ciclo da obra.
Critérios para a decisão do empresário
Por isso, a curadoria faz parte da operação. A Fortunne atua na seleção de praças com fundamentos de demanda, na due diligence do incorporador parceiro e na governança das chamadas de capital. O custo de construção também exige atenção desde o estudo de viabilidade, com o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção), da FGV, em 6,40% entre agosto de 2025 e julho de 2026. Ticket mínimo, prazo e formato jurídico variam conforme cada empreendimento. Mais informações no perfil da Fortunne Capital no LinkedIn.
