Campo Grande fechou o segundo trimestre de 2025 com alta de 55% no VGV de loteamentos e registrou 41,3% mais empreendimentos em audiências públicas em 2025, quando comparado a 2024. Para Fauze Youssef Skaff, presidente da Skaff Construtora e especialista em pavimentação asfáltica e desenvolvimento urbano no interior brasileiro, o ritmo das obras ainda corre atrás dos lançamentos, e esse descompasso é o principal risco não precificado do ciclo.

Em 2025, Campo Grande registrou alta de 55% no Valor Global de Vendas de loteamentos residenciais, valorização de até 36% no metro quadrado de apartamentos de dois dormitórios e crescimento de 20% nas vendas verticais, segundo o Censo Imobiliário do Segundo Trimestre 2025, da Brain Inteligência Estratégica e Sinduscon/MS. 

No mesmo período, 41 empreendimentos passaram por audiências públicas de Estudo de Impacto de Vizinhança na capital sul-mato-grossense, 41,3% a mais do que em 2024, conforme a Prefeitura Municipal. Os números revelam uma concentração incomum de pressão imobiliária sobre uma cidade de 960 mil habitantes.

Por trás dos números, há três forças que raramente coincidem: desconcentração econômica, demanda habitacional represada e investimento privado em logística, energia, celulose e agronegócio. 

A construção civil liderou a geração de empregos formais no estado em 2025, com 5.873 postos em um saldo estadual de 19.756 vagas, segundo o Ministério do Trabalho e Emprego com base no Novo Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados). O governo estadual pavimentou 857 quilômetros de estradas entre janeiro de 2023 e início de 2026 e projeta alcançar 6.660 quilômetros asfaltados até 2030, o que, pela primeira vez, deve superar a extensão de vias não pavimentadas no estado, desconsiderando o Pantanal.

O problema não é novo. A velocidade dos lançamentos já supera, em diversas regiões, o avanço da infraestrutura urbana que deveria recebê-los. O padrão se repete no Brasil: ocupação primeiro, infraestrutura depois.

Fauze Youssef Skaff é presidente da Skaff Construtora, empresa especializada em pavimentação asfáltica, terraplanagem e desenvolvimento de glebas para fins residenciais e logísticos no interior de São Paulo, Minas Gerais e Mato Grosso do Sul. Com mais de duas décadas de atuação em infraestrutura urbana no interior brasileiro, Skaff é uma das referências do setor no debate sobre qualidade de execução de obras viárias e planejamento urbano em cidades médias.

Para o executivo, o principal risco desse ciclo não aparece nos relatórios de lançamento.

“O que define o valor de um loteamento ou de um distrito logístico no MS não é o projeto no papel. É se a via de acesso foi bem dimensionada, se a drenagem foi pensada para o regime de chuvas daquela região, se a compactação foi feita com controle tecnológico. Esses elementos decidem se o ativo se valoriza ou vira passivo antes de se pagar”, afirma Fauze Youssef Skaff. 

Não é a primeira vez que Fauze Youssef Skaff levanta o ponto. Em artigo publicado no Valor Econômico, o executivo já havia defendido que tratar pavimentação como política de desenvolvimento, e não como obra avulsa sujeita ao calendário de cada gestão, é condição para que o crescimento gere riqueza durável. No MS, a lógica tem peso adicional: em um estado que ainda está construindo sua malha viária, a qualidade de execução das obras de infraestrutura determina não apenas a durabilidade do empreendimento, mas o perfil de operador que ele consegue atrair (industrial, logístico ou residencial de renda mais alta) e, portanto, o retorno de longo prazo.

O Mato Grosso do Sul tem uma vantagem que o interior paulista já não tem: ainda dá tempo. São Paulo consolidou sua malha viária ao longo de décadas; no MS, o adensamento ainda está em curso. As decisões de infraestrutura ainda podem anteceder a demanda. Quando esse timing se inverte, como levantamento sobre a expansão imobiliária no interior brasileiro documenta, o custo de remediação cresce junto com o adensamento e raramente é bancado na mesma velocidade em que o problema se formou.

O estado tem o que o mercado procura: demanda real, capital privado disponível e abertura política para novos projetos. A dúvida que divide os analistas é se o Mato Grosso do Sul vai conseguir fugir do padrão histórico e colocar a infraestrutura antes do adensamento, ou se vai pagar essa conta mais tarde, quando ela já for bem mais cara. Para Fauze Youssef Skaff, que acompanha o avanço de novos empreendimentos nessas regiões há mais de vinte anos, a resposta a essa pergunta importa mais do que o VGV (valor geral de vendas) do próximo trimestre.