Emissão de R$ 80 milhões da D1 Empreendimentos reforça que organização interna é pré-requisito para acessar o mercado de capitais

Empresas de médio porte do interior do Brasil enfrentam um desafio comum ao decidirem financiar projetos de maior porte: o mercado de capitais não distingue região ou origem do empreendedor. Na prática, as exigências de governança e organização financeira são iguais àquelas aplicadas às grandes companhias do centro do país, característica que pode dificultar o acesso e é válida para qualquer setor que deseja diversificar suas fontes de crédito.

Uma captação de R$ 80 milhões fora dos grandes centros

A D1 Empreendimentos, incorporadora do litoral norte do Rio Grande do Sul, montou uma emissão de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e vinculou ao Occhi Marina Club, empreendimento em Capão da Canoa. A operação recebeu a condução da Monte Bravo e a securitização da Canal Companhia de Securitização. Com previsão até R$ 80 milhões em três séries, a empresa teve a primeira série, de R$ 20 milhões, totalmente subscrita e integralizada por um fundo de investimento.

O processo levou sete meses da primeira consulta a casas estruturadoras até a liquidação da série inicial. Empresas do interior que pretendem adotar um caminho semelhante precisam saber que a preparação prévia é mais importante do que o tempo.

Organização interna como pré-requisito

As etapas de aprovação de uma operação desse porte incluem a análise de contratos, histórico de entregas, estrutura societária e qualidade da informação gerada pela própria empresa. Um cenário comum entre negócios em expansão acelerada é ter uma execução sólida, mas manter a informação desorganizada, o que impede o avanço de muitas captações.

No caso da D1, demonstrações financeiras consistentes ao longo de vários anos, contratos de venda padronizados e digitalizados, e histórico comprovado de cumprimento de cronogramas eram três exigências já atendidas. Outras duas exigiam desenvolvimento: a constituição de uma SPE (sociedade de propósito específico) dedicada ao empreendimento com a finalidade de separar fluxos financeiros e garantias, e a capacidade de gerar relatórios detalhados, algo exigido pela prestação de contas desse tipo de captação.

“Para esse tipo de empreendimento, um condomínio de lotes, não encontramos no crédito bancário um produto capaz de financiar a operação. O CRI nos deu uma estrutura juridicamente adequada ao projeto e, na nossa avaliação, com custo inferior às alternativas bancárias usuais. Em troca, passamos a operar com uma rotina permanente de garantias, medições, relatórios e controles”, afirma Juliano Jordani, CFO da D1 Empreendimentos.

Obrigações que continuam após a captação

A operação passou a exigir medições periódicas da obra, verificação da destinação dos recursos por agente fiduciário e auditoria independente das demonstrações financeiras do patrimônio separado assim que a primeira série foi concluída. Como resultado, a informação passou a seguir um calendário fixo, em vez de ser cumprida sob demanda. Segundo Duani Minosso Teixeira, fundador e sócio-diretor da D1 Empreendimentos, isso fez a disciplina interna da empresa se tornar visível a agentes externos.

Na comparação dos custos fixos da estruturação e do volume total previsto de até R$ 80 milhões, a avaliação da companhia é de que operações semelhantes têm uma diluição melhor de suas despesas quando o montante ultrapassa R$ 50 milhões para a captação completa. A viabilidade desse tipo de operação depende de prazo, taxa, garantias, governança e das alternativas de crédito disponíveis para cada empresa, já que não existe piso regulatório.

A D1 e a Allgayer são sócias no desenvolvimento e na execução da construção do Occhi Marina Club, um empreendimento que recebeu o prêmio da categoria Empreendimento Residencial de Grande Porte do Sinduscon Premium 2025. O litoral norte gaúcho registrou R$ 3,74 bilhões em volume estimado de negócios imobiliários no primeiro semestre de 2026, com base em dados de ITBI, conforme levantamento do Sinduscon-RS, algo recorde para o período.

“É a prova de que um projeto nascido no litoral norte pode acessar os mesmos instrumentos das grandes incorporadoras do país”, comenta Teixeira.

Para empresas do interior, esse exemplo traz uma lição: o acesso ao mercado de capitais inicia dentro da própria operação e muito antes da conversa com o investidor, mais especificamente na organização de contratos, informações financeiras e histórico de entregas.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui oferta, recomendação ou solicitação de investimento em valores mobiliários.